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Fallstudie Villaverde, Wohnungsbauprojekt in Madrid

2015 hat Aquila Capital in einer Ausschreibung neun Grundstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 52.500 m² in Madrid-Villaverde erworben. Die Grundstücke, die zuvor im Eigentum des spanischen Staates waren, sind für eine Wohnungsbauentwicklung (geförderter Wohnungsbau) mit insgesamt rd. 120.500 m² Wohnfläche und 1.200 Wohneinheiten vorgesehen. Es handelt sich um eines der größten zusammenhängenden Wohnungsbauprojekte Madrids.

Zur Veräußerung stehen die projektierten Wohneinheiten, die üblicherweise bereits anhand der Planungsunterlagen verkauft werden und mit deren Bau bei einem Verkaufsstand von über 50% je Bauabschnitt begonnen wird. Bis zur Fertigstellung sollen diese Wohnungen vollständig veräußert sein.

Der wieder ermöglichte Zugang zu Hypothekenfinanzierungen führt dazu, dass Neubauwohnungen zu marktgerechten Preisen zeitnah über Plan verkauft werden können. Das für Madrid niedrige Preisniveau der zum Verkauf stehenden Wohneinheiten, eine zeitgemäße Ausstattung und das begrenzte Neubauangebot sprechen zudem für eine hohe Nachfrage der Käuferseite.

Assetdaten 
LageVillaverde, etabliertes Gebiet im südlichen Stadtgebiet Madrids
Art des Assets/FertigstellungEntwicklung von Wohnungsbau (geförerter Wohnungsbau, Eigentums- und Mietwohnungen) mit angenommener Fertigstellung bis Ende 2019
Größe (Bruttogeschossfläche oberirdisch)rd. 120.500 qm Wohnen (1.200 Wohneinheiten), 33.656 qm Parken (ca. 1.200 Stellplätze), 8.141 qm Keller
Grundstücksflächeca. 52.500 qm
AkquisitionQ4 2015
HaltedauerAbverkauf aller Wohneinheiten innerhalb von 24 bis 30 Monaten

 

Visualisierung der Wohnanlagenentwicklung
Visualisierung der Wohnanlagenentwicklung

Das Areal schafft einen eignen kleinen Stadtteil, der sich durch seine Großzügigkeit von der dichten Umgebungsbebauung abhebt. Die erworbenen Grundstücke verfügen nach Fertigstellung jeweils über einen gemeinschaftlichen Pool, Sport- und Grünflächen.

Das Wohnungsbauprojekt wird in neun Bauabschnitten umgesetzt, die sequentiell entwickelt werden. Aufgrund von Diversifikationsaspekten werden unterschiedliche Architekten mit der Planung und verschiedene Baufirmen (Generalunternehmer) mit dem Bau beauftragt.

Visualisierung der Wohnanlagenentwicklung
Erfahrene Projektpartner
Erfahrene Projektpartner
  • Aquila Capital Real Estate Investment Team – Akquisition und Projektsteuerung durch das Immobilien Team in Hamburg. Unser Immobilien Team verfügt über mehr als 100 Jahre Investmenterfahrung mit einem aggregierten Investitionsvolumen von über 5 Mrd. US-Dollar.
  • Lokales Aquila Capital Team – Haupt-Ansprechpartner vor Ort in Spanien, verantwortlich für das Controlling und die organisatorische Abwicklung vor Ort, verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Projektentwicklung im Immobilienbereich.
  • InmoGlaciar – Projektpartner; Spanisches Immobilienunternehmen mit mehr als 35 Jahren Erfahrungen im Bereich Immobilienentwicklung vor allem mit Fokus Madrid und Barcelona.
  • SEPES – Staatliche Gesellschaft, die für die Entwicklung und Veräußerung in Staatseigentum befindlicher Grundstücke verantwortlich ist.
  • Touza Arquitectos und Rubio Arquitectura – bereits eingesetzte Architekturfirmen.
    • Touza Arquitectos verfügt über 35 Jahre Erfahrung in der Planung von Projekten aus den Bereichen Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien und kann auf mehr als 1.500 realisierte Projekte verweisen. Im Bereich des geförderten Wohnungsbaus wurde das Unternehmen mehrfach ausgezeichnet.
    • Rubio Arquitectura ist das Unternehmen von Carlos Rubio Carvajal, einem vielfach ausgezeichneten Architekten aus Madrid, mit über 30 Jahren Erfahrung in der Planung von Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien.
  • Prointec – Unternehmen tätig in den Bereichen Ingenieurwesen, Architektur, infrastrukturelle Beratung, Stadtplanung und Umwelt-Dienstleistungen, mit über 600 Mitarbeitern allein in Madrid. Im Projekt für die Technische Due Diligence und das künftige Project Monitoring verantwortlich.
SWOT-Analyse
SWOT-Analyse

Stärken

  • Geringe Konkurrenz mit vergleichbaren Projektentwicklungen im weiteren Umfeld
  • Neubau mit käuferseitig geforderter Ausstattung (Garage, Aufzug, Pool, Balkon, Fitness etc.)
  • Etablierter Stadtteil im Stadtgebiet Madrid
  • Sehr gut entwickelte Infrastruktur sowie Anbindung an den ÖPNV

Chancen

  • Positive Wirtschaftsentwicklung in Spanien
  • Konservative Annahmen im Cash-Flow-Modell
  • Starke Nachfrage nach preiswerten Eigentumswohnungen in Madrid
  • Niedrige Finanzierungskosten für potenzielle Käufer

Schwächen

  • Nutzungseinschränkung (Auflagen für geförderten Wohnungsbau)
  • Bauverzögerungen mit entsprechend höheren Kosten und geringeren Returns. Die Projektentwicklung ist auf den Beitrag Dritter angewiesen, insbesondere die Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden

Risiken

  • Projektentwicklung, allerdings garantierte Baukosten durch Generalunternehmer-Vertrag, ggf. Aufteilung auf mehrere Generalunternehmer zur Risikodiversifikation
  • Projektgröße (ca. 162.500 qm Gesamtgebäudefläche), allerdings sukzessive Entwicklung von neun Bauabschnitten gemäß Verkaufsfortschritt
Aquila Capital Real Estate
Aquila Capital Real Estate
  • Aquila Capital Real Estate ist innerhalb der Aquila Gruppe für Investment Management und Asset Management sowie Investorenbetreuung im Immobilienbereich verantwortlich.
  • Das Immobilien Team verfügt über mehr als 100 Jahre Investmenterfahrung mit einem aggregierten Investitionsvolumen von über 5 Mrd. US-Dollar.
  • Immobilien in Spanien sind eine besondere Expertise des Teams - mehrere Mitglieder des Teams haben in Madrid für große Immobiliengesellschaften Projekte vor Ort entwickelt und verfügen über ein umfassendes Netzwerk.
  • Insgesamt widmen sich mehr als 50 Experten der Entwicklung, Strukturierung und Umsetzung der Sachwert-Strategien von Aquila Capital.
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